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川观评论丨住房“以旧换新” 因城施策 避免盲目跟风
【2024年04月24日】 【来源:四川在线】 【作者 :周丽萍】【浏览:6052次】

     四川日报全媒体评论员 周丽萍

     家里的彩电小了,换台大屏的;用了十多年的老冰箱,换成最新节能款;油车开了十多年,不如换辆新能源……当前正推动新一轮大规模的以旧换新,住了快20年的老房子,也换套新的?

     这不是开玩笑。就在本月,长沙楼市以旧换新政策落地;郑州提出2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。据研究机构不完全统计,自2023年以来,已有超30城出台举措支持住房以旧换新,包括山东济南、江苏南京、浙江宁波等地。

     改善居住条件,是人民群众对美好生活的向往之一。现实中,卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和消费升级需求是客观存在的,但近年来,二手房市场挂牌量大、卖房周期长,导致改善型需求也难以激活。一些地方启动住房以旧换新,就是从解决二手房出售难的症结入手,优化一二手房市场联动效应,打通市场循环链条,降低改善住房需求购房成本,让二手房市场活跃起来,促进楼市良性循环。

     当前住房以旧换新主要有三种模式。第一种是“帮卖模式”,购房者、开发商及中介等相关方签订多方协议,购房者可在开发商处认购并锁定房源,并由委托的房地产经纪机构出售旧房,若一定期限内旧房售出则按流程购买新房,若旧房未售出则退还新房认购金。第二种是收购模式,即收购方接手购房者的旧房,购房者再通过补差价或贷款等方式购入新房,收购方主要是开发商和地方国资平台。第三种是“补贴模式”,补贴对象一是企业,二是购房者。在企业端,部分城市鼓励房企购买意向购房人的存量房,给予一定比例的财政补贴。在购房者端,有城市对以旧换新换购新房的群众,给予契税补贴30%的优惠。近日长沙将以旧换新、认房不认贷两个政策结合,也是一个新的尝试。

     有观点认为,从购房者、中介、开发商角度出发,住房以旧换新可以实现“三赢”:购房者享受优惠政策,开发商加速回款,中介方有利于盘活存量房流动性。目前实施这一模式的城市以二线城市和二线以下城市为主,实施后,部分地方的楼市活跃度有所提升。

     今年政府工作报告提出,要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。之前全国住房城乡建设工作会议也提出,“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”“在住房领域创造一个新赛道”。住房以旧换新、浙江进行的老旧小区自主更新改造等,都是对房地产新模式的积极探索。

     当前地方推行住房以旧换新的范围热度明显上升,有专家认为接下来会有更多城市跟进。必须注意,在住房以旧换新的操作过程中,怎样规避风险和做好监管,保障资金及交付安全,切实保护购房者权益,关乎政策落地的效果。而从长期看,购房者是否接受中介机构对旧房的评估价格?开发商收购旧房卖新房能否实现盈亏平衡?“换”来的旧房如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源?新旧出入之间,能否各得其所实现平衡,将决定这一模式是否可持续。

     总之,目前住房以旧换新还处在起步试水阶段,市场对政策的反应还有待观察。各地也不宜盲目跟风,而是要根据自身情况,坚持因城施策、一城一策、精准施策。不论采取哪种对策,都要切记,更好发挥政府作用的前提是,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。

【责编:鲜小波】
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