新农商法治网讯  此前调查报道披露，山东济宁市梁山县拳铺镇玉皇庙社区集体建设用地安置项目，因在建工程层层打包转让，引发河北梵旭建筑工程有限公司30万元保证金、合计近90万元进场投入难以追偿的连环商事纠纷。笔者进一步采访项目受让方山东茂宸置业发展有限公司，获得转让谈判、合作破裂、现场清场的更多细节。上游项目转让是否补齐村集体民主表决、权属变更登记等法定要件，中标企业整体转手在建项目是否合规，清场过程、债务遗留、各方责任划分，仍存在巨大事实分歧，县域集体建设用地安置项目流转的制度漏洞与商事风险进一步暴露。

社区建设项目平面图

     山东济宁梁山县拳铺镇玉皇庙社区项目现场，部分楼栋主体已经完成结构验收。河北梵旭建筑被清退出场之后，原始中标方山东致远建筑工程有限公司另行组织队伍进场施工，项目工程并未停摆，但围绕项目转让效力、保证金返还、实际损失赔付的多方矛盾并未消解，反而随着当事方更多细节的披露，暴露出项目前期债务遗留、土地流转程序缺失、各方权责边界模糊等更深层次问题。

项目现场

     转让链条幕后：中介牵线签约，签约后才发现项目核心权利缺失

     笔者采访山东茂宸置业方面的录音显示，该公司与原始中标方山东致远建筑经由中间人介绍结识，双方于2026年4月28日签订总价款8800万元的《建设项目转让协议书》，约定将玉皇庙社区在建项目整体打包转让，转让标的包含集体建设用地使用权、在建建筑物与全套项目资料。茂宸置业向致远建筑对公转账支付55万元转让款。

     茂宸置业表示，签约之初企业对集体建设用地流转规则认知不足，在支付转让款、推进融资过程中，才逐步意识到项目存在致命短板。该地块属于村集体建设用地，即便项目有不动产权证书，没有村集体授权，受让方不具备房屋处置、对外售卖的权利。按照当地相关沟通口径，该安置社区房屋原则上仅可向落户本村的人员流转，外来购房者无法实现正常房产交易。

社区售楼处

     “融资机构直接点破这个硬伤，没有房屋处置权，贷款没有还款来源，资金根本无法落地。” 茂宸置业负责人称。在融资受阻后，茂宸置业向村集体提出希望拿到相关授权，但诉求未能得到满足。茂宸置业由此不愿继续支付后续转让款项，双方合作裂痕就此产生。

     笔者注意到，《土地管理法》第六十三条对集体经营性建设用地使用权流转作出明确规定，流转需要国土空间规划依据、依法登记，经过集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，完成权属变更登记方可生效。茂宸置业方面向笔者确认，自签约至双方矛盾爆发，其从未见到本次项目转让对应的村集体民主表决文件；致远建筑也没有向其提供村集体委托开发、联合开发等书面授权材料。截至目前，也没有公开证据证明该宗集体建设用地完成权属变更登记。

社区项目介绍图

     茂宸置业同时提出，转让协议文本约定交割基准日前全部遗留债务由山东致远建筑承担。但茂宸置业进场之后，才发现项目背负高额历史债务，主要为前期工程形成的农民工工资850余万元，叠加材料欠款，整体遗留债务接近千万元。交接完成次日，就出现前期工人到施工现场讨薪、扰乱现场秩序的情况。

     “签合同之前，这些债务情况没有完整告知我们。” 茂宸置业负责人表示。

     合作破裂：曾提出折中解决方案，希望优先退30万保证金遭拒

     资金无法融资到位，历史债务沉重，房屋处置权利缺失，茂宸置业无意继续接手该项目。茂宸置业向致远建筑提出诉求，希望退回已经支付的55万元转让款。同时，因下游河北梵旭建筑已经缴纳30万元保证金进场，茂宸置业提出折中处置方案：引入一家代资代建企业进场，该合作方愿意先行拿出100万元用于化解项目历史欠薪问题，村集体时任相关负责人提议，代建方出资提升至200万，村集体配套100万，合计300万元资金处理项目遗留问题。

     茂宸置业称，彼时自己只提出一个底线诉求：从这笔资金中优先退还河北梵旭建筑缴纳的30万元保证金，其余损失茂宸置业愿意自行承担。但该诉求遭到致远建筑实际负责人拒绝，对方认为资金必须全部投入项目建设。双方谈判彻底陷入僵局。

     致远建筑方面此前对外表述，因茂宸置业没有按协议支付款项，已经向茂宸置业发送协议解除通知。而茂宸置业方面表示，仅收到短信通知，并未收到具备法定效力的书面解除函件，也没有收到法院诉讼文书，不认可协议已经合法解除。

     清场事件各方说法冲突：现场人员、报警记录存争议

     2026年8月5日，河北梵旭建筑现场人员被清退出场，这是整个矛盾激化的关键节点，当事双方对于清场的发起主体、现场过程、报警出警情况说法完全对立。

强制清场现场

     河北梵旭建筑陈述，己方是在致远建筑到场参与交接后合法进场，被村委联合相关人员清场，自身报警却查询不到对应报警记录。属地12345政务热线反馈信息显示，报警方为致远建筑，报警理由为施工人员在工地长期居住存在安全隐患，派出所到场核实情况。

     茂宸置业向笔者描述的现场情景显示，时任村集体实权人员到场，但并未公开出面，安排本村社会闲散人员到现场驱赶施工人员，现场出现言语粗鲁冲突。茂宸置业质疑，此次出警并非通过110指挥中心正常接警处置，属于私下联系到场，因此没有形成对应的报警记录。该说法目前尚未获得公安部门证实。

解除协议通知书

     茂宸置业不认可后续出现的退场协议，称属于事后补做，并未经过茂宸置业确认。而清场之后，致远建筑迅速安排新施工队伍复工，项目没有停工，但下游施工企业的损失并未得到处理。

     对于河北梵旭建筑申报的进场各项投入合计897524.05元，茂宸置业负责人表示，虽然自身并不精通工程造价，但结合进场周期，认为该笔损失金额大体合理。

     维权困局叠加：调解遇阻，企业陷入诉讼与信访两难

     纠纷爆发之后，河北梵旭建筑、茂宸置业均尝试通过属地信访12345热线反映诉求。拳铺镇信访部门明确，信访部门仅具备登记、交办、搭建调解平台职能，没有强制裁决、强制退款权力，经济纠纷最终需要走司法途径解决，经济困难主体可以申请法律援助。

12345热线回复

     茂宸置业称，政府组织调解期间，致远建筑多次缺席，调解无法推进。茂宸置业方面同时表达自身的纠结：有业内人士向其提示，可以向住建部门投诉项目非法转让，但是一旦正式投诉，双方协商对话窗口将会彻底关闭。

     茂宸置业方面还提到，有务工人员跟随梵旭建筑务工，工资拖欠问题已经进入劳动仲裁程序，项目纠纷已经传导至农民工群体，衍生出新的维权链条。

总承包协议书

     “打官司可能能拿到部分判决结果，但是周期漫长，当地存在复杂人脉关系，实际执行难度大。” 茂宸置业负责人称，有相关人员向其建议走逐级信访途径，认为只有形成层级上的诉求，才会促成实质性协商，甚至提出乡镇财政有可能兜底相关损失。但该思路并非合法维权路径，也不具备确定性。茂宸置业当前核心诉求是退回55万元转让款，同时对下游梵旭建筑的实际损失予以补偿。

     法律视角：上游合同效力瑕疵向下传导，集体建设用地项目风险值得警惕

     建设工程领域专业律师分析指出，集体建设用地上在建项目转让规则不能直接照搬国有土地。如果集体建设用地使用权转让，缺失村集体民主表决、不动产变更登记等法定程序，上游的《建设项目转让协议书》就存在被认定无效的法律风险。即便原始中标单位派员到场参与现场交接，上游合同的效力瑕疵会向下传导，直接影响下游总包合同效力。

进场通知书

     一旦上游转让协议被认定无效，财产应当返还，各方需要按照过错划分实际损失赔偿责任。至于是否构成刑事层面的合同诈骗，关键要看签约之时，转让方是否存在虚构关键事实、刻意隐瞒项目重大瑕疵的主观故意，需要结合全链条证据综合评判，不能仅凭项目手续存在瑕疵直接推定刑事犯罪。

     多位建筑行业业内人士向笔者表示，县域村居安置类集体建设用地项目层层转手现象并不少见。不少外地施工企业看到原中标单位到场参与交接，便放松对土地流转法定程序、村集体表决文件、权属变更材料的核查，仓促缴纳保证金进场，最终掉入多方互相推诿的纠纷泥潭。建筑企业承接此类项目，必须重点核验不动产权证书、集体经济组织表决文件、规划审批材料、招投标备案、主体资质等全套材料，充分评估项目层层转让带来的法律风险。

     截至发稿，笔者尚未获取山东致远建筑、村委会、拳铺镇官方针对茂宸置业所述相关事实的正式回应。茂宸置业、河北梵旭建筑仍在协商、等待职能部门处置反馈。项目虽持续施工，但多层合同遗留的保证金、工程款、农民工工资、土地流转程序争议悬而未决，玉皇庙社区项目后续走向仍存在诸多变数。笔者将继续跟进采访涉事企业、村集体及属地职能部门，进一步核实全链条事实，持续跟踪纠纷化解进展。（鲜小波 唐波）